Zyski z wynajmu mieszkań stanowią przychód, od którego należy odprowadzić podatek. Istnieje kilka możliwości, jak rozliczyć wynajem mieszkania. Pierwszy wybór to forma zarobku – mieszkanie można wynajmować jako osoba prywatna albo założyć w tym celu firmę. W zależności od tej decyzji można potem wybrać sposób odprowadzania podatku, od którego będzie zależało także rozliczenie wynajmu mieszkania w PIT.
W przypadku wynajmu prywatnego można zdecydować się na rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych. Podatek wynosi wówczas 18% (za rok 2019, natomiast od roku 2020 podatek będzie wynosił 17%) dla dochodów poniżej 85 528 zł lub 32% po przekroczeniu tej kwoty.
Co ważne, podatek na zasadach ogólnych jest liczony od dochodu, a nie przychodu. Oznacza to, że od przychodu można odliczyć koszty jego uzyskania – na przykłady opłaty administracyjne, wydatki na remont albo koszty podatkowe kredytów. Ponadto przy takiej formie rozliczenia wynajmu mieszkania można zastosować kwotę wolną od podatku.
Takie rozliczenie wynajmu mieszkania skutkuje koniecznością odprowadzania zaliczek do urzędu skarbowego. Ten obowiązek powstaje w momencie przekroczenia 3 089 zł dochodu. Jeśli w ciągu roku dochód nie przekroczy 8 tys. zł (czyli kwoty wolnej od podatku), podatnik otrzyma zwrot całości wpłaconego podatku.
Oprócz tego podatnik ma obowiązek rozliczyć PIT za wynajem mieszkania. W przypadku zasad ogólnych wypełnia się druk PIT-36, który należy dostarczyć do właściwego urzędu skarbowego do końca kwietnia.
Druga forma rozliczenia wynajmu prywatnego to ryczałt. Stawka podatku wynosi wówczas 8,5% poniżej 100 tys. rocznego przychodu i 12,5% powyżej tej kwoty. Podatek jest więc dużo niższy niż w przypadku rozliczenia wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, jednak przy opłacaniu ryczałtu bierze się pod uwagę przychód, a nie dochody. Oznacza to, że podstawa opodatkowania nie może zostać obniżona poprzez odliczenie kosztów. W tej sytuacji obowiązkiem rozliczeń z administracją budynku warto obciążyć najemcę. W przypadku ryczałtu nie stosuje się także kwoty wolnej od podatku, co rekompensuje właśnie niższa stawka podatku.
Rozliczenie wynajmu mieszkania za pomocą ryczałtu generuje obowiązek odprowadzania zaliczek. Można opłacać je kwartalnie lub miesięcznie, ale opłaty robi się już od pierwszej zarobionej złotówki. PIT za wynajem mieszkania rozlicza się na druku PIT-28. Obowiązuje przy tym inny termin niż przypadku zasad ogólnych: PIT-28 należy złożyć we właściwym urzędzie do końca lutego lub kolejnego dnia roboczego, gdy ostatni dzień lutego wypada w weekend.
Jednocześnie nie ma konieczności zgłaszania chęci rozliczania wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego. Wystarczy zacząć opłacać podatek – w zależności od formy i kwoty przelewu będzie to wybór formy opodatkowania.
Kolejna opcja to założenie firmy – na przykład jednoosobowej działalności gospodarczej. Warto zwrócić uwagę, że czasem założenie firmy jest konieczne – na przykład w przypadku wynajmu krótkotrwałego lub wynajmu pokojów. Wówczas będzie to działalność hotelarska i zarejestrowanie działalności gospodarczej jest obowiązkowe. Nie dotyczy to rolników, a gospodarstwa rolne wynajmujące do 5 pokojów mogą liczyć na zwolnienie w podatku. W innych tego typu przypadkach rozliczenie wynajmu mieszkania wymaga założenia działalności gospodarczej (hotelarskiej).
Rozliczenie wynajmu mieszkania w ramach działalności gospodarczej może odbywać się na dwa sposoby. Pierwszy z nich to rozliczenie podatku na zasadach ogólnych – analogicznie jak w przypadku wynajmu prywatnego. PIT za wynajem mieszkania składa się tak samo na druku PIT-36.
Druga opcja to podatek liniowy. Jego stawka to zawsze 19%, niezależnie od kwoty osiąganych przychodów. W tej sytuacji PIT za wynajem mieszkania wraz z innymi przychodami firmy składa się na druku PIT-36L.
Formę rozliczenia wynajmu mieszkania wybiera się przy zakładaniu działalności gospodarczej. W przypadku, gdy podatnik chce ją zmienić (i zamiast na zasadach ogólnych rozliczać się liniowo), może zgłosić ten fakt do 20 stycznia roku podatkowego.
W przypadku, gdy wynajmowane mieszkanie stanowi wspólną własność z małżonkiem, rozliczenia dokonuje się po połowie. Istnieje także możliwość złożenia oświadczenia do urzędu skarbowego, w którym zgłasza się, że tylko jedno z małżonków będzie rozliczać PIT za wynajem mieszkania, mimo że stanowi ono wspólny majątek. Należy to zrobić do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym nastąpił pierwszy przychód (czyli jeśli przychód za wynajem pojawił się w marcu, to oświadczenie należy złożyć do 20 kwietnia). Oświadczenie wystarczy złożyć raz – obowiązuje do odwołania.
Podatek od nieruchomości
Oprócz rozliczenia PIT za wynajem mieszkania trzeba jeszcze pamiętać o opłaceniu podatku od nieruchomości. Taki podatek dotyczy każdej nieruchomości i uiszcza się go u wójta, burmistrza lub prezydenta miasta niezależnie od PIT.
design by Proformat
